România: scurtă istorie a creditului ipotecar jpeg

România: scurtă istorie a creditului ipotecar

În zilele noastre, creditul ipotecar este un produs bancar obișnuit, dar, spre deosebire de alte produse bancare, are una dintre cele mai tumultuoase istorii. Marile prefaceri istorice care au avut loc timp de un secol și jumătate în România, de când a fost pusă piatra de temelie a sistemului bancar românesc, l-au influenţat și conturat puternic. Povestea creditului ipotecar s-a împletit cu destinul a milioane și milioane de români care, de la începuturi și până în prezent, și-au văzut visul de a avea o casă deasupra capului împlinit cu ajutorul acestuia. De aceea, o scurtă istorie retrospectivă a creditului ipotecar românesc în trei secole (XIX-XXI) e binemeritată și utilă.

Începuturile istorice ale creditului ipotecar

Dup─â datele publicate ├«n monumentala Enciclopedie a Rom├óniei, editat─â ├«nainte de cel de-al Doilea R─âzboi Mondial , primele forme ale creditului ipotecar au fost prezente ├«n a doua parte a secolului al XIX-lea.  

Prima banc─â rom├óneasc─â, Casa de Depuneri ╚Öi Consemna╚Ťiuni (CEC Bank, cum este cunoscut─â ast─âzi), a fost ├«nfiin╚Ťat─â la 24 noiembrie 1864 de c─âtre domnitorul Alexandru Ioan Cuza, la propunerea ministrului Finan╚Ťelor, N. Rosetti-B─âl─ânescu, cu denumirea ini╚Ťial─â de Casa de Depozite ╚Öi Consigna╚Ťii. Atribu╚Ťiile ╚Öi denumirea acesteia au fost extinse/rev─âzute de multe ori ├«n lunga sa istorie. Printre multe alte genuri de opera╚Ťii bancare, CEC a fost ├«mputernicit─â s─â acorde ╚Öi credite imobiliare/ipotecare. O sum─â impresionant─â de 310 milioane de lei a fost acordat─â de aceast─â prim─â institu╚Ťie financiar─â ├«ntre 1864-1899.

├Äntre timp, un moment cheie ├«n istoria acestui produs bancar ├«naintea celor dou─â r─âzboaie mondiale a fost Legea din 5 aprilie 1873, care a prev─âzut introducerea infrastructurii de baz─â pentru creditul ipotecar, prin ├«nfiin╚Ťarea Asocia╚Ťiilor Mutuale ale Ac╚Ťionarilor. La pu┼úin─â vreme dup─â aceea, la 17 decembrie 1874, a fost ├«nfiin╚Ťat─â Societatea de Credit Funciar Urban din Bucure╚Öti. ├Änaintea celui de-al Doilea R─âzboi Mondial era larg recunoscut c─â aceasta a jucat un rol important ├«n dezvoltarea general urbanistic─â a ora╚Öului Bucure╚Öti (Comuna Bucure╚Öti, cum se numea la ├«nceputuri) ╚Öi a altor ora╚Öe din ├«ntreaga ╚Ťar─â.

Creditul ipotecar era considerat atunci o form─â specializat─â a creditului ├«n general, iar unele dintre caracteristicile acestui produs erau foarte ├«ndr─âzne╚Ťe, dac─â ar fi s─â le judec─âm dup─â standardele de ast─âzi. Aceast─â societate, precum ╚Öi cea similar─â din Ia╚Öi erau abilitate s─â acorde credite pe termen lung (cu scaden╚Ťe de peste 10 ani ╚Öi p├ón─â la 40 de ani) ╚Öi pe termen scurt p├ón─â la 10 ani (├«n zilele noastre, astfel de scaden╚Ťe sunt considerate ca fiind pe termen lung).

cec jpg jpeg

Caracteristica fundamental─â a acestui tip de credit a fost, ╚Öi ├«nc─â este, raportul dintre suma ├«mprumutat─â ╚Öi valoarea obiectului creditat (ra╚Ťia Loan-to-Value [LTV] ├«n termeni actuali). La ├«nceputuri, aceast─â ra╚Ťie nu putea fi mai mare de 50%, ceea ce demonstreaz─â pruden╚Ťa deosebit─â a institu╚Ťiilor financiare atunci c├ónd ╚Öi-au ├«nceput activitatea. Mai mult, ├«n acele zile nu se puteau acorda credite ipotecare f─âr─â gajarea casei/obiectului pentru care se acorda creditul, iar obiectul creditat/├«mprumutatul trebuia s─â produc─â suficiente venituri care s─â acopere cel pu╚Ťin valoarea ratelor plus dob├ónda ╚Öi alte taxe pe un an de zile (similar cu cerin╚Ťa modern─â legat─â de ra╚Ťia pla╚Ťilor lunare la veniturile lunare ÔÇô ra╚Ťia Debt-to-Income [DTI] din testul puterii de cump─ârare [affordability test] din epoca modern─â).

Parcursul acestor societ─â╚Ťi ╚Öi al b─âncilor rom├óne╚Öti ├«n general nu a fost ├«ns─â lin. Evolu╚Ťiile tumultoase din sectorul agrar din 1904-1905 ÔÇô care aveau s─â conduc─â la dramaticele evenimente din 1907 ÔÇô au avut un impact negativ asupra valorii cl─âdirilor din aproape toate ora╚Öele mici si medii din zonele rurale ale Rom├óniei din acea vreme. Cu toate acestea, rolul de pionierat al acestor societ─â╚Ťi ├«n dezvoltarea creditului ipotecar la ├«nceputurile sale este ├«n afara oric─âror dubii. Astfel, la finele anului 1938, volumul total al creditelor specializate (├«n care erau incluse ╚Öi creditele ipotecare) ajunsese la un nivel impresionant de 17,3 miliarde de lei.

Creditul ipotecar în perioada socialistă

No╚Ťiunea de credit ipotecar ca atare nu a existat ├«n Romania ├«n perioada socialist─â p├ón─â ├«n decembrie 1989. Cercurile academice din acea perioad─â defineau creditul ipotecar ca fiind specific societ─â╚Ťilor capitaliste. Cunoscutul economist C.C. Kiri╚Ťescu definea aceast─â form─â de ├«mprumut specializat drept ÔÇ×o form─â a creditului ├«n ╚Ť─ârile capitalisteÔÇŁ , acordat persoanelor individuale sau antreprenorilor pe termen mediu sau lung. Tendin╚Ťa de a amesteca creditul ipotecar primar pentru persoanele fizice cu cel acordat companiilor a fost men╚Ťinut─â chiar ╚Öi ├«n noua lege a creditului ipotecar, adoptat─â de noile autorit─â╚Ťile rom├óne dup─â decembrie 1989. Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investi╚Ťii imobiliare, actualizat─â, publicat─â ├«n Monitorul Oficial, Partea I nr. 611 din 14 decembrie 1999, avea prevederi at├ót pentru ├«mprumuturile acordate persoanelor fizice, c├ót ╚Öi societ─â╚Ťilor comerciale. ├Än esen╚Ť─â, aceste dou─â forme ale creditului ipotecar trebuie s─â fie tratate distinct ╚Öi, mai mult chiar, trebuie implementate diferit, a╚Öa cum prevede legisla╚Ťia modern─â din multe ╚Ť─âri dezvoltate ╚Öi/sau ├«n tranzi╚Ťie. 

P├ón─â ├«n 1985, cerin╚Ťele de baz─â ├«n ceea ce prive╚Öte locuin╚Ťa erau ├«ndeplinite de c─âtre statul rom├ón, care transformase na╚Ťiunea rom├ón─â ├«n una de chiria╚Öi, ├«n special ├«n mediul urban. Cu toate acestea, o mic─â parte din societate a reu╚Öit s─â contacteze ├«mprumuturi pentru a construi sau pentru a cump─âra o cas─â/un apartament ╚Öi/sau pentru renov─âri/repara╚Ťii/extinderi la locuin╚Ťele existente ├«n perioada 1970-1985, ├«n concordan╚Ť─â cu Legea nr. 4 din 28 martie 1973 privind dezvoltarea construc╚Ťiei de locuin╚Ťe ╚Öi v├ónzarea de locuin╚Ťe din fondul de stat c─âtre popula╚Ťie, publicat─â ├«n Buletinul Oficial ├«n 1973 ╚Öi republicat─â ├«n 1980.

Institu╚Ťia desemnat─â pentru acordarea acestui tip de credit a fost Casa de Economii ╚Öi Consemna╚Ťiuni ÔÇô CEC (redenumit─â, ├«n perioada de tranzi╚Ťie, pe 6 mai 2008, CEC Bank). B─âncile comerciale de baz─â (Banca Comercial─â Rom├ón─â, Banca de Investi╚Ťii, Banca Agricol─â ╚Öi Banca Rom├ón─â de Comer╚Ť Exterior), care au operat ├«n Romania ├«n perioada socialist─â ╚Öi care au avut destine diferite dup─â ianuarie 1990, nu erau ├«mputernicite s─â extind─â asemenea credite specializate pentru persoanele fizice.

1 Strada Bursei jpg jpeg

├Än conformitate cu legisla╚Ťia din 1972 privind reorganizarea finan╚Ťelor publice din Rom├ónia (implementat─â dup─â reorganizarea din 1958) ╚Öi cu propriile sale norme interne ╚Öi regulamente, CEC, sub conducerea Ministerului Finan╚Ťelor, a fost ├«mputernicit─â s─â serveasc─â ├«ntreaga popula╚Ťie, inclusiv pentru construc╚Ťia de locuin╚Ťe ca propriet─â╚Ťi private. Creditele pentru cump─ârarea de locuin╚Ťe au ├«nceput s─â fie acordate pe baze noi ├«n 1970 din fondurile proprii ale CEC, dar dup─â reguli aprobate de Guvern. CEC a preluat aceast─â activitate de la fosta Banca de Investi╚Ťii (├«n prezent, BRD Groupe Soci├ęt├ę G├ęn├ęrale).

├Ämprumuturile se acordau at├ót pentru plata avansului (pe termene p├ón─â la 5 ani), c├ót ╚Öi pentru costul propriu-zis al casei/locuin╚Ťei cump─ârate (cu termene p├ón─â la 25 de ani), dar ├«n perioada respectiv─â nu se utilizau ra╚Ťii ca LTV sau DTI pentru cuantificarea riscului. Suma total─â a ├«mprumutului era ├«n func╚Ťie de salariul lunar sau pensia lunar─â la data semn─ârii contractului. Dob├ónzile (├«ntre 2-5% pe an) pentru asemenea ├«mprumuturi erau subven╚Ťionate de stat, iar dob├ónzile penalizatoare ├«n caz de neplat─â erau de p├ón─â la 12%, iar dup─â 6 luni de restan╚Ťe ├«mprumutatul putea fi evacuat. Se cerea ╚Öi un avans care varia ├«ntre 20 ╚Öi 30% ╚Öi care era ├«n func╚Ťie de salariu, confortul locuin╚Ťei/apartamentului cump─ârat ╚Öi durata creditului.

Acordarea ├«mprumutului se f─âcea pe baza recomand─ârii sindicatului de la unitatea unde lucra ├«mprumutatul. Aveau prioritate, bine├«n╚Ťeles, muncitorii califica╚Ťi, profesorii, tineri studen╚Ťi dup─â absolvire, familiile cu copii mul╚Ťi, tinerii c─âs─âtori╚Ťi ╚Öi, ├«n final, pensionarii. ├Ämprumuturile acordate erau garantate prin ipotec─â asupra locuin╚Ťei, care locuin╚Ť─â nu puteau fi v├óndut─â p├ón─â la achitarea final─â a creditului, f─âr─â aprobarea CEC. Trebuie notat c─â ├«n anii respectivi nu se f─âceau analize privind riscurile persoanelor ├«mprumutate. Cu toate acestea, calitatea ├«mprumuturilor ipotecare era bun─â, av├ónd ├«n vedere c─â pl─â╚Ťile datorate se deduceau direct din salariu, iar riscul de ╚Öomaj (care acum e semnificativ) nu exista p├ón─â ├«n decembrie 1989.

  Creditul ipotecar ├«n perioada de tranzi╚Ťie

├Än ultimii cinci ani ai epocii comuniste, Rom├ónia a fost ├«ntr-o perioad─â de austeritate major─â, dar la finele lui 1989 ╚Ťara avea datoria extern─â pl─âtit─â integral ╚Öi o rezerv─â valutar─â de 1,8 miliarde USD. ├Än aceast─â perioad─â de austeritate, nici CEC-ul nu a fost mai autorizat s─â extind─â credite pentru cump─ârarea de locuin╚Ťe p├ón─â ├«n 1990. Rezultatul a fost c─â Rom├ónia a ├«nceput perioada de tranzi╚Ťie la o economie de pia╚Ť─â cu un sold al creditelor ipotecare nesemnificativ (circa 0,1-0,2% din PIB).  

Imediat dup─â revolu╚Ťie, ├«ntregul sistem bancar a fost reorganizat. Au ap─ârut primele b─ânci private, iar din primul deceniu al secolului XXI au ap─ârut ╚Öi b─ânci specializate pentru credite ipotecare (Raiffeisen Banca pentru Locuin╚Ťe, ├«n iunie 2004, ╚Öi BCR pentru Locuin╚Ťe, ├«n iulie 2008) ╚Öi societ─â╚Ťi private de asigurare a locuin╚Ťelor. Cele mai multe dintre noile b─ânci au ├«nceput s─â acorde credite ipotecare, dar decalajele fa╚Ť─â de statele dezvoltate erau (╚Öi sunt ├«nc─â) foarte mari. Un pas important ├«n stimularea creditului ipotecar a fost adoptarea de c─âtre noile autorit─â╚Ťi a unei noi legi a creditului ipotecar ├«n 1999. De╚Öi adoptat─â dup─â 10 ani de la revolu╚Ťie, aceast─â nou─â lege (preg─âtit─â cu suportul organismelor financiare interna╚Ťionale) a avut un impact pozitiv. ├Än 2007, anul ader─ârii la UE, soldul creditelor ipotecare crescuse la 3,4% din PIB. La finele anului 2017, rata creditelor ipotecare fa╚Ť─â de PIB a fost ├«ns─â la un nivel modest, de numai 7,6% (media UE a fost de circa 47%), dup─â datele Asocia╚Ťiei Rom├óne a B─âncilor. Sunt mai mul╚Ťi factori care determin─â acest nivel ├«nc─â sc─âzut, cum ar fi lipsa fondurilor pe termene lungi la dispozi╚Ťia b─âncilor, emigrarea unui segment major al for╚Ťei de munc─â t├ón─âr─â ├«n str─âin─âtate, existen╚Ťa unor reglement─âri legale controversate sau schimbate prea des, lipsa avansului, nivelul dob├ónzilor etc.

bloc jpg jpeg

Rom├ónia a primit asisten╚Ť─â tehnic─â din partea multor organisme interna╚Ťionale, cum ar fi Banca European─â pentru Reconstruc╚Ťie ╚Öi Dezvoltare (BERD), Banca Interna╚Ťional─â pentru Reconstruc╚Ťie ╚Öi Dezvoltare (BIRD), Corpora╚Ťia Financiar─â Interna╚Ťional─â (IFC) etc. De exemplu, BERD a lansat ├«n mai 2004 un document inovativ intitulat Lista Standardelor Minime ╚Öi Recomand─âri ale celor mai bune practici pentru Institu╚Ťiile Financiare, care a fost aplicat─â ├«n cadrul tuturor contractelor cu b─âncile rom├óne╚Öti pentru acordarea de credite ipotecare, ├«ncep├ónd cu BCR ╚Öi Banca Transilvania (acest document a fost actualizat ╚Öi ├«mbun─ât─â╚Ťit de BERD ├«n 2008 ╚Öi 2016). Aceea╚Öi institu╚Ťie a preg─âtit ╚Öi a pus la dispozi╚Ťia partenerilor s─âi un Manual al Creditului Ipotecar ╚Öi a acordat de-a lungul multor ani cursuri de preg─âtire profesional─â lucr─âtorilor bancari rom├óni la Institutul din Viena (Joint Vienna Institute). Organismele financiare interna╚Ťionale au recomandat ╚Öi recomand─â ├«n continuare un LTV de p├ón─â la 85%, un DTI de 35-45% ╚Öi Testul Puterii de Cump─ârare efectuat pentru fiecare client.

Prima Cas─â

O men╚Ťiune aparte ├«n dezvoltarea creditului ipotecar rom├ónesc este necesar─â pentru Programul ÔÇ×Prima Cas─âÔÇŁ, lansat ├«n mai 2009. Una dintre caracteristicile fundamentale ale acestui program a fost garantarea de c─âtre stat a creditului ipotecar acordat de b─ânci ├«ntr-o propor╚Ťie care, la ├«nceputuri, a fost de p├ón─â la 80%, dar care s-a redus ├«n timp la 50% sau mai pu╚Ťin. Programul a avut un impact pozitiv: din 2009 p├ón─â la mijlocul anului 2017 mai mult de 240.000 de scrisori de garan╚Ťie au fost emise pentru credite ├«n valoare de 33 miliarde de lei, dup─â datele publicate de Fondul Na┼úional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri pe 14 februarie 2018.  

├Än ultimii ani ├«ns─â probleme au ├«nceput s─â apar─â ├«n leg─âtur─â cu costul acestui program suportat de stat care are deficite bugetare cronice. De asemenea, mul╚Ťi anali╚Öti bancari semnaleaz─â o serie de abuzuri ├«n implementarea acestui program ╚Öi au solicitat ├«n mod clar eliminarea treptat─â a acestuia pentru c─â distorsioneaz─â pia╚Ťa. Aloca╚Ťiile bugetare au sc─âzut de la circa 3 miliarde de lei ├«n 2016 la numai 1,5 miliarde de lei ├«n alocate pentru 2021. ├Äncep├ónd cu 2017, statul nu mai garanteaz─â dec├ót 50% pentru case noi ╚Öi 40% pentru case vechi.

O alt─â dezbatere major─â ├«n societatea rom├óneasc─â a fost cea legat─â de o lege controversat─â, aprobat─â ├«n final (dup─â multe dispute legale), ╚Öi anume Legea nr. 77 din 28 aprilie 2016 privind darea ├«n plat─â a unor bunuri imobile ├«n vederea stingerii obliga╚Ťiilor asumate prin credite (publicat─â pe 13 mai 2016 ╚Öi actualizat─â p├ón─â la data de 18 ianuarie 2017). Aceast─â nou─â lege poate influen╚Ťa negativ dezvoltarea creditului ipotecar rom├ónesc. Este adev─ârat c─â b─âncile comerciale au promovat agresiv creditele ipotecare ├«n valut─â (├«n multe cazuri chiar ├«n valute exotice), ceea ce a servit ca argument promotorilor acestei legi, dar contra-argumentul b─âncilor comerciale este, de asemenea, valabil, ╚Öi anume acela c─â ace╚Öti ├«mprumuta╚Ťi au beneficiat, pe perioade mai lungi sau mai scurte, de dob├ónzi foarte mici. Solu╚Ťia promovat─â de aceast─â lege, de a restitui casa b─âncii care a acordat creditul ipotecar, nu este echitabil─â sau ├«n concordan╚Ť─â cu pruden╚Ťa bancar─â ╚Öi cu legisla╚Ťia ├«n materie contractual─â valabil─â ├«n Rom├ónia.

*** 

Aceast─â scurt─â retrospectiv─â a creditului ipotecar de la 1864 p├ón─â ├«n zilele noastre arat─â clar c─â acest produs bancar a avut efecte pozitive ├«n dezvoltarea societ─â╚Ťii rom├óne╚Öti, dar trebuie promovat ├«n mod responsabil ╚Öi pe principii bancare s─ân─âtoase. Criza din 2008, determinat─â de creditele ipotecare sub-prime acordate ├«n SUA la ├«nceputul acestui secol, este o dovad─â de necontestat a riscurilor implicate. Guvernul, banca central─â, b─âncile comerciale ╚Öi celelalte institu╚Ťii financiare care ofer─â credite ipotecare, pe de o parte, ╚Öi ├«mprumuta╚Ťii, pe de alt─â parte, trebuie s─â ac╚Ťioneze ├«mpreun─â, nu ├«n confruntare, cum s-a f─âcut adesea ├«n ultimii ani ├«n ╚Ťara noastr─â. Numai ac╚Ťion├ónd ├«mpreun─â se poate reu╚Öi ca acest produs s─â fie unul de succes, a╚Öa cum este ├«n ╚Ť─ârile dezvoltate ╚Öi ├«n UE, din care facem parte de peste un deceniu.