România: scurtă istorie a creditului ipotecar

În zilele noastre, creditul ipotecar este un produs bancar obișnuit, dar, spre deosebire de alte produse bancare, are una dintre cele mai tumultuoase istorii. Marile prefaceri istorice care au avut loc timp de un secol și jumătate în România, de când a fost pusă piatra de temelie a sistemului bancar românesc, l-au influenţat și conturat puternic. Povestea creditului ipotecar s-a împletit cu destinul a milioane și milioane de români care, de la începuturi și până în prezent, și-au văzut visul de a avea o casă deasupra capului împlinit cu ajutorul acestuia. De aceea, o scurtă istorie retrospectivă a creditului ipotecar românesc în trei secole (XIX-XXI) e binemeritată și utilă.

Începuturile istorice ale creditului ipotecar

După datele publicate în monumentala Enciclopedie a României, editată înainte de cel de-al Doilea Război Mondial , primele forme ale creditului ipotecar au fost prezente în a doua parte a secolului al XIX-lea.  

Prima bancă românească, Casa de Depuneri și Consemnațiuni (CEC Bank, cum este cunoscută astăzi), a fost înființată la 24 noiembrie 1864 de către domnitorul Alexandru Ioan Cuza, la propunerea ministrului Finanțelor, N. Rosetti-Bălănescu, cu denumirea inițială de Casa de Depozite și Consignații. Atribuțiile și denumirea acesteia au fost extinse/revăzute de multe ori în lunga sa istorie. Printre multe alte genuri de operații bancare, CEC a fost împuternicită să acorde și credite imobiliare/ipotecare. O sumă impresionantă de 310 milioane de lei a fost acordată de această primă instituție financiară între 1864-1899.

Între timp, un moment cheie în istoria acestui produs bancar înaintea celor două războaie mondiale a fost Legea din 5 aprilie 1873, care a prevăzut introducerea infrastructurii de bază pentru creditul ipotecar, prin înființarea Asociațiilor Mutuale ale Acționarilor. La puţină vreme după aceea, la 17 decembrie 1874, a fost înființată Societatea de Credit Funciar Urban din București. Înaintea celui de-al Doilea Război Mondial era larg recunoscut că aceasta a jucat un rol important în dezvoltarea general urbanistică a orașului București (Comuna București, cum se numea la începuturi) și a altor orașe din întreaga țară.

Creditul ipotecar era considerat atunci o formă specializată a creditului în general, iar unele dintre caracteristicile acestui produs erau foarte îndrăznețe, dacă ar fi să le judecăm după standardele de astăzi. Această societate, precum și cea similară din Iași erau abilitate să acorde credite pe termen lung (cu scadențe de peste 10 ani și până la 40 de ani) și pe termen scurt până la 10 ani (în zilele noastre, astfel de scadențe sunt considerate ca fiind pe termen lung).

Caracteristica fundamentală a acestui tip de credit a fost, și încă este, raportul dintre suma împrumutată și valoarea obiectului creditat (rația Loan-to-Value [LTV] în termeni actuali). La începuturi, această rație nu putea fi mai mare de 50%, ceea ce demonstrează prudența deosebită a instituțiilor financiare atunci când și-au început activitatea. Mai mult, în acele zile nu se puteau acorda credite ipotecare fără gajarea casei/obiectului pentru care se acorda creditul, iar obiectul creditat/împrumutatul trebuia să producă suficiente venituri care să acopere cel puțin valoarea ratelor plus dobânda și alte taxe pe un an de zile (similar cu cerința modernă legată de rația plaților lunare la veniturile lunare – rația Debt-to-Income [DTI] din testul puterii de cumpărare [affordability test] din epoca modernă).

Parcursul acestor societăți și al băncilor românești în general nu a fost însă lin. Evoluțiile tumultoase din sectorul agrar din 1904-1905 – care aveau să conducă la dramaticele evenimente din 1907 – au avut un impact negativ asupra valorii clădirilor din aproape toate orașele mici si medii din zonele rurale ale României din acea vreme. Cu toate acestea, rolul de pionierat al acestor societăți în dezvoltarea creditului ipotecar la începuturile sale este în afara oricăror dubii. Astfel, la finele anului 1938, volumul total al creditelor specializate (în care erau incluse și creditele ipotecare) ajunsese la un nivel impresionant de 17,3 miliarde de lei.

Creditul ipotecar în perioada socialistă

Noțiunea de credit ipotecar ca atare nu a existat în Romania în perioada socialistă până în decembrie 1989. Cercurile academice din acea perioadă defineau creditul ipotecar ca fiind specific societăților capitaliste. Cunoscutul economist C.C. Kirițescu definea această formă de împrumut specializat drept „o formă a creditului în țările capitaliste” , acordat persoanelor individuale sau antreprenorilor pe termen mediu sau lung. Tendința de a amesteca creditul ipotecar primar pentru persoanele fizice cu cel acordat companiilor a fost menținută chiar și în noua lege a creditului ipotecar, adoptată de noile autoritățile române după decembrie 1989. Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiții imobiliare, actualizată, publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr. 611 din 14 decembrie 1999, avea prevederi atât pentru împrumuturile acordate persoanelor fizice, cât și societăților comerciale. În esență, aceste două forme ale creditului ipotecar trebuie să fie tratate distinct și, mai mult chiar, trebuie implementate diferit, așa cum prevede legislația modernă din multe țări dezvoltate și/sau în tranziție. 

Până în 1985, cerințele de bază în ceea ce privește locuința erau îndeplinite de către statul român, care transformase națiunea română în una de chiriași, în special în mediul urban. Cu toate acestea, o mică parte din societate a reușit să contacteze împrumuturi pentru a construi sau pentru a cumpăra o casă/un apartament și/sau pentru renovări/reparații/extinderi la locuințele existente în perioada 1970-1985, în concordanță cu Legea nr. 4 din 28 martie 1973 privind dezvoltarea construcției de locuințe și vânzarea de locuințe din fondul de stat către populație, publicată în Buletinul Oficial în 1973 și republicată în 1980.

Instituția desemnată pentru acordarea acestui tip de credit a fost Casa de Economii și Consemnațiuni – CEC (redenumită, în perioada de tranziție, pe 6 mai 2008, CEC Bank). Băncile comerciale de bază (Banca Comercială Română, Banca de Investiții, Banca Agricolă și Banca Română de Comerț Exterior), care au operat în Romania în perioada socialistă și care au avut destine diferite după ianuarie 1990, nu erau împuternicite să extindă asemenea credite specializate pentru persoanele fizice.

În conformitate cu legislația din 1972 privind reorganizarea finanțelor publice din România (implementată după reorganizarea din 1958) și cu propriile sale norme interne și regulamente, CEC, sub conducerea Ministerului Finanțelor, a fost împuternicită să servească întreaga populație, inclusiv pentru construcția de locuințe ca proprietăți private. Creditele pentru cumpărarea de locuințe au început să fie acordate pe baze noi în 1970 din fondurile proprii ale CEC, dar după reguli aprobate de Guvern. CEC a preluat această activitate de la fosta Banca de Investiții (în prezent, BRD Groupe Société Générale).

Împrumuturile se acordau atât pentru plata avansului (pe termene până la 5 ani), cât și pentru costul propriu-zis al casei/locuinței cumpărate (cu termene până la 25 de ani), dar în perioada respectivă nu se utilizau rații ca LTV sau DTI pentru cuantificarea riscului. Suma totală a împrumutului era în funcție de salariul lunar sau pensia lunară la data semnării contractului. Dobânzile (între 2-5% pe an) pentru asemenea împrumuturi erau subvenționate de stat, iar dobânzile penalizatoare în caz de neplată erau de până la 12%, iar după 6 luni de restanțe împrumutatul putea fi evacuat. Se cerea și un avans care varia între 20 și 30% și care era în funcție de salariu, confortul locuinței/apartamentului cumpărat și durata creditului.

Acordarea împrumutului se făcea pe baza recomandării sindicatului de la unitatea unde lucra împrumutatul. Aveau prioritate, bineînțeles, muncitorii calificați, profesorii, tineri studenți după absolvire, familiile cu copii mulți, tinerii căsătoriți și, în final, pensionarii. Împrumuturile acordate erau garantate prin ipotecă asupra locuinței, care locuință nu puteau fi vândută până la achitarea finală a creditului, fără aprobarea CEC. Trebuie notat că în anii respectivi nu se făceau analize privind riscurile persoanelor împrumutate. Cu toate acestea, calitatea împrumuturilor ipotecare era bună, având în vedere că plățile datorate se deduceau direct din salariu, iar riscul de șomaj (care acum e semnificativ) nu exista până în decembrie 1989.

  Creditul ipotecar în perioada de tranziție

În ultimii cinci ani ai epocii comuniste, România a fost într-o perioadă de austeritate majoră, dar la finele lui 1989 țara avea datoria externă plătită integral și o rezervă valutară de 1,8 miliarde USD. În această perioadă de austeritate, nici CEC-ul nu a fost mai autorizat să extindă credite pentru cumpărarea de locuințe până în 1990. Rezultatul a fost că România a început perioada de tranziție la o economie de piață cu un sold al creditelor ipotecare nesemnificativ (circa 0,1-0,2% din PIB).  

Imediat după revoluție, întregul sistem bancar a fost reorganizat. Au apărut primele bănci private, iar din primul deceniu al secolului XXI au apărut și bănci specializate pentru credite ipotecare (Raiffeisen Banca pentru Locuințe, în iunie 2004, și BCR pentru Locuințe, în iulie 2008) și societăți private de asigurare a locuințelor. Cele mai multe dintre noile bănci au început să acorde credite ipotecare, dar decalajele față de statele dezvoltate erau (și sunt încă) foarte mari. Un pas important în stimularea creditului ipotecar a fost adoptarea de către noile autorități a unei noi legi a creditului ipotecar în 1999. Deși adoptată după 10 ani de la revoluție, această nouă lege (pregătită cu suportul organismelor financiare internaționale) a avut un impact pozitiv. În 2007, anul aderării la UE, soldul creditelor ipotecare crescuse la 3,4% din PIB. La finele anului 2017, rata creditelor ipotecare față de PIB a fost însă la un nivel modest, de numai 7,6% (media UE a fost de circa 47%), după datele Asociației Române a Băncilor. Sunt mai mulți factori care determină acest nivel încă scăzut, cum ar fi lipsa fondurilor pe termene lungi la dispoziția băncilor, emigrarea unui segment major al forței de muncă tânără în străinătate, existența unor reglementări legale controversate sau schimbate prea des, lipsa avansului, nivelul dobânzilor etc.

România a primit asistență tehnică din partea multor organisme internaționale, cum ar fi Banca Europeană pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BERD), Banca Internațională pentru Reconstrucție și Dezvoltare (BIRD), Corporația Financiară Internațională (IFC) etc. De exemplu, BERD a lansat în mai 2004 un document inovativ intitulat Lista Standardelor Minime și Recomandări ale celor mai bune practici pentru Instituțiile Financiare, care a fost aplicată în cadrul tuturor contractelor cu băncile românești pentru acordarea de credite ipotecare, începând cu BCR și Banca Transilvania (acest document a fost actualizat și îmbunătățit de BERD în 2008 și 2016). Aceeași instituție a pregătit și a pus la dispoziția partenerilor săi un Manual al Creditului Ipotecar și a acordat de-a lungul multor ani cursuri de pregătire profesională lucrătorilor bancari români la Institutul din Viena (Joint Vienna Institute). Organismele financiare internaționale au recomandat și recomandă în continuare un LTV de până la 85%, un DTI de 35-45% și Testul Puterii de Cumpărare efectuat pentru fiecare client.

Prima Casă

O mențiune aparte în dezvoltarea creditului ipotecar românesc este necesară pentru Programul „Prima Casă”, lansat în mai 2009. Una dintre caracteristicile fundamentale ale acestui program a fost garantarea de către stat a creditului ipotecar acordat de bănci într-o proporție care, la începuturi, a fost de până la 80%, dar care s-a redus în timp la 50% sau mai puțin. Programul a avut un impact pozitiv: din 2009 până la mijlocul anului 2017 mai mult de 240.000 de scrisori de garanție au fost emise pentru credite în valoare de 33 miliarde de lei, după datele publicate de Fondul Naţional de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri pe 14 februarie 2018.  

În ultimii ani însă probleme au început să apară în legătură cu costul acestui program suportat de stat care are deficite bugetare cronice. De asemenea, mulți analiști bancari semnalează o serie de abuzuri în implementarea acestui program și au solicitat în mod clar eliminarea treptată a acestuia pentru că distorsionează piața. Alocațiile bugetare au scăzut de la circa 3 miliarde de lei în 2016 la numai 1,5 miliarde de lei în alocate pentru 2021. Începând cu 2017, statul nu mai garantează decât 50% pentru case noi și 40% pentru case vechi.

O altă dezbatere majoră în societatea românească a fost cea legată de o lege controversată, aprobată în final (după multe dispute legale), și anume Legea nr. 77 din 28 aprilie 2016 privind darea în plată a unor bunuri imobile în vederea stingerii obligațiilor asumate prin credite (publicată pe 13 mai 2016 și actualizată până la data de 18 ianuarie 2017). Această nouă lege poate influența negativ dezvoltarea creditului ipotecar românesc. Este adevărat că băncile comerciale au promovat agresiv creditele ipotecare în valută (în multe cazuri chiar în valute exotice), ceea ce a servit ca argument promotorilor acestei legi, dar contra-argumentul băncilor comerciale este, de asemenea, valabil, și anume acela că acești împrumutați au beneficiat, pe perioade mai lungi sau mai scurte, de dobânzi foarte mici. Soluția promovată de această lege, de a restitui casa băncii care a acordat creditul ipotecar, nu este echitabilă sau în concordanță cu prudența bancară și cu legislația în materie contractuală valabilă în România.

*** 

Această scurtă retrospectivă a creditului ipotecar de la 1864 până în zilele noastre arată clar că acest produs bancar a avut efecte pozitive în dezvoltarea societății românești, dar trebuie promovat în mod responsabil și pe principii bancare sănătoase. Criza din 2008, determinată de creditele ipotecare sub-prime acordate în SUA la începutul acestui secol, este o dovadă de necontestat a riscurilor implicate. Guvernul, banca centrală, băncile comerciale și celelalte instituții financiare care oferă credite ipotecare, pe de o parte, și împrumutații, pe de altă parte, trebuie să acționeze împreună, nu în confruntare, cum s-a făcut adesea în ultimii ani în țara noastră. Numai acționând împreună se poate reuși ca acest produs să fie unul de succes, așa cum este în țările dezvoltate și în UE, din care facem parte de peste un deceniu.